Quem sou eu… e com quem quero trabalhar
A minha história não é perfeita.
Mas é real.
Se procura um consultor imobiliário em Algés que trabalhe a sério, e não apenas alguém que coloca anúncios no Idealista: Encontrou.
Sou Guillaume Cabanis, consultor imobiliário na iad Real Estate.
Trabalho diariamente em Algés, Dafundo, Miraflores, Linda-a-Velha e Cruz Quebrada, sempre com o mesmo objetivo:
- ✓ Representar vendedores e compradores com rigor, estratégia e acompanhamento real
- ✓ Não acumular angariações só para a fotografia
✦ Especializado em:
T2 e T3 em Algés, Dafundo, Miraflores, Linda-a-Velha, Cruz Quebrada
A minha história
Novembro de 2022: O recomeço forçado
Divórcio.
Deixo Barcelona, a minha cidade querida.
Instalo-me na Ajuda para estar perto das minhas filhas.
Trabalho como gestor de alojamento local.
Não conheço ninguém.
Não falo português.
Setembro de 2023: A mudança para Algés
Consigo inscrever as minhas filhas no Instituto Español Giner de los Ríos, no Dafundo. Mudo-me para Algés, quero estar a 10 minutos da escola.
Janeiro de 2024: O salto no vazio
Começo a trabalhar no imobiliário sem experiência, em complemento da minha atividade de gestão de AL que não funciona em período baixo, e com a guarda a 50% das minhas filhas.
Pressão!
Pouco tempo.
Muito trabalho.
Muita responsabilidade.
Zero experiência no ramo imobiliário.
Zero rede de contactos em Algés.
Zero resultados.
Dezenas de recusas.
Muitos « vamos pensar ».
Primeiras angariações. Primeiras visitas.
Proprietários que decidem não vender à última hora após meses de trabalho.
Proprietários que vendem com outra agência apesar de eu ter o melhor preço.
13 meses de trabalho.
13 meses sem comissão.
Primeira venda: fevereiro de 2025.
Fevereiro – Dezembro de 2025: A viragem
7 vendas concluídas.
Vários projetos em pipeline.
O que mudou?
- ✓ Experiência.
- ✓ Dominei o português.
- ✓ Melhor análise de mercado.
- ✓ Construí uma rede off-market sólida.
- ✓ Aprendi a dizer NÃO a clientes errados.
- ✓ Refinei o método: 3–5 clientes no máximo.
Hoje, não aceito todas as angariações.
Trabalho apenas com quem está realmente pronto para vender.
E funciona.
Esta experiência ensinou-me uma coisa:
Não basta ter boa vontade.
É preciso dominar o mercado.
E partilhar esse conhecimento com quem precisa.
Como funciona a venda de um imóvel em Algés?
O meu método em 9 etapas (sem rodeios)
Da primeira visita até à assinatura no cartório.
Visita ao imóvel
Desloco-me até ao seu imóvel em Algés, Dafundo, Miraflores, Linda-a-Velha ou Cruz Quebrada para uma visita inicial.
Esta primeira análise permite-me:
- Avaliar as características técnicas e comerciais
- Identificar os pontos fortes a destacar
- Detectar melhorias a recomendar antes da publicação
Porque faço isto?
Já vi anúncios com « 85 m² » que fazem realmente 78 m².
Um comprador que descobre o erro durante a visita = um comprador que parte sem fazer oferta.
Dupla análise do preço
Não adivinho o preço.
Ao contrário de muitos consultores, não baseio o meu preço apenas nas publicações visíveis no Idealista.
Utilizo duas ferramentas profissionais para garantir uma avaliação realista:
📊 Micro-SIR (Sistema de Informação do Registo)
Base oficial com preços reais de vendas registadas no cartório (não preços de publicação).
Critérios de análise:
- Mesma rua ou bairro
- Mesmo estado: Pronto para habitar, Novo, Usado, Precisa renovação
- Mesma tipologia: T2, T3, etc.
- Nos últimos 6 ou 9 meses
📈 Estudo de Mercado
Imóveis em venda atualmente nos portais (Idealista, Casa Sapo, Imovirtual).
- Preço médio anunciado/m²
- Número e características de imóveis comparáveis
- Tempo médio no mercado
Exemplo concreto em Dafundo:
→ Preços publicados no Idealista: 4.770 €/m²
→ Preços reais de venda no cartório: 4.459 €/m²
Diferença: -311 €/m² (6,5% de sobrevalorização)⚠️ Se se basear apenas nos preços do Idealista, começa logo 15,9% acima do preço real. O seu anúncio vai estagnar, «queimar», e em 3 meses baixa… demasiado tarde.
Esta dupla análise evita sobreavaliar o imóvel e garante uma venda ao melhor preço de mercado real.
Nada de «números ao acaso».
Relatório detalhado e apresentação
Redijo um relatório escrito completo e personalizado que inclui:
- Análise comparativa de preços (Micro-SIR + Estudo de Mercado)
- Preço de venda recomendado com margem de negociação realista
- Estratégia de venda e prazo estimado
- Pontos fortes e melhorias a implementar
Marco uma reunião consigo para apresentar o relatório e responder a todas as suas questões.
Dedico tempo. Sem pressa.
Perguntas frequentes que abordo:
- «Porque a sua estimativa difere de outros consultores?»
- «E se anunciarmos 20.000€ a mais, só para testar?»
- «O que se passa se não vender em 3 meses?»
Não assina nada enquanto não estiver 100% à vontade.
Vender o seu imóvel é uma decisão a várias centenas de milhares de euros. Tem o direito de ter todas as cartas na mão antes de decidir.
Assinatura de um Contrato de Mediação Imobiliária em Exclusiva
Só trabalho em exclusividade.
O que a exclusividade lhe garante:
- Venda mais rápida (foco total no seu imóvel)
- Melhor preço final (negociação mais forte com compradores sérios)
- Maximiza a visibilidade (sem duplicação de anúncios confusos)
- Investimento total em marketing (fotografia, vídeo, staging virtual)
- Menos stress (um único interlocutor, não 10 agências a ligar)
- Controlo total da estratégia (preço, visitas, negociação)
- 100% implicado até à assinatura no cartório
Avançamos juntos até à assinatura no cartório.
Quer saber o que vem a seguir?
Há 5 etapas que ainda faltam.
E é nelas que a maioria dos consultores desaparece.
Eu fico até ao fim.
Acompanhe o mercado de Algés
Informações sobre preços reais, bairros em evolução e decisões importantes.
Fotógrafo profissional
Faço intervir um fotógrafo profissional
- Fotos alta definição (grande angular, luz natural, mise en scène)
- Vídeos alta definição (para compradores à distância)
Trabalho exclusivamente com José, fotógrafo profissional especializado em imóveis.
As suas fotos fazem a diferença: luz natural, ângulos profissionais, valorização de cada espaço.
Porquê é crucial?
Primeiras impressões contam:
- Fotos amadoras → Os compradores passam à frente
- Casa de banho escura → Impressão de velho
- Contraluz → Não se vê nada
Com fotos profissionais: mais cliques, mais visitas, venda mais rápida.
Publicação +200 plataformas + Rede off-market
📢 Publicação em +200 plataformas
Portais nacionais:
- Idealista, Casa Sapo, Imovirtual, OLX
Portais internacionais:
- Kyero, Green-Acres, A Place in the Sun, Rightmove Overseas
Redes sociais:
- Facebook Marketplace, LinkedIn, Instagram
+200 outros sites via tecnologia iad
🔐 Rede off-market (antes da publicação online)
Rede iad:
- +20.000 consultores em 🇵🇹 🇫🇷 🇪🇸 🇮🇹 🇩🇪 🇬🇧 🇲🇽 🇺🇸
Rede inter-agências:
- +150 consultores parceiros
Grupos profissionais:
- WhatsApp e Facebook (off-market)
Base de dados compradores ativos:
- Compradores qualificados, pré-aprovados, ativos em Algés e Oeiras
- Re-contacto regular para novas oportunidades
Sucesso off-market
Em Março de 2025, vendi um T3 em Algés off-market (antes mesmo da publicação online) graças à minha rede de contactos.
Porquê isto funciona?
Mantenho contacto com compradores que visitaram outros imóveis meus mas não compraram por razões específicas (orçamento, localização, estado…).
Quando um novo imóvel corresponde ao perfil de pesquisa deles, recontacto-os diretamente.
Resultado:
→ Compradores ultra qualificados
→ Visitas com forte potencial de venda
→ Menos tempo no mercado
Qualificação rigorosa dos compradores
Antes de agendar qualquer visita, qualifico cada potencial comprador:
- Capacidade financeira confirmada (pré-aprovação bancária ou prova de fundos)
- Motivação real e prazo de compra
- Adequação do imóvel ao projeto de vida
Resultado para si:
→ Apenas visitas com compradores sérios e qualificados
→ Menos perturbação no seu dia-a-dia
→ Venda mais rápida e eficaz
Transparência total
Após cada visita, recebe por escrito uma ficha de visita e um relatório detalhado com os retornos do comprador.
Negociação e gestão das propostas
Quando uma proposta chega, não faço de carteiro.
Analiso, enquadro e negocio.
Negociação estratégica
A negociação é uma fase crítica. O meu papel é:
- Defender o seu interesse enquanto mantenho o comprador envolvido
- Gerir propostas múltiplas (quando aplicável) para maximizar o preço
- Antecipar objeções e contra-argumentar de forma profissional
- Não concordar consigo quando necessário e aconselhá-lo no melhor dos seus interesses
O meu papel?
Dizer-lhe a verdade. Mesmo quando não é o que quer ouvir.
📖 Anedota real (Miraflores, novembro de 2024)
Apartamento anunciado por 695.000 €.
Recebo uma proposta do Nuno a 683.000 €.
Transmito ao proprietário, Luís.
Resposta imediata:
« Não. Recusamos. Faz uma contraproposta a 688.000 €. »
Pergunto-lhe diretamente:
— Tem a certeza?
Já tínhamos feito 25 visitas.
Recebido 5 propostas.
Esta era claramente a melhor até ao momento.
→ Boa oferta
→ Comprador sério
→ Crédito pré-aprovado
→ Prazos de CPCV e escritura curtos
Resposta do Luís:
« Não. A 683.000 € não vale a pena. »
Transmito a contraproposta ao Nuno.
Tento fazê-lo perceber que a diferença é mínima.
Que por 5.000 €, o imóvel ficava resolvido.
Resultado?
👉 Silêncio total.
Três dias depois, o Luís liga-me:
— « Então, como está a negociação com o Nuno? »
Volto a ligar ao Nuno.
Resposta dele, calma e clara:
« Sabe, Guillaume… gostei muito do apartamento.
Gosto do bairro.
Mas já estava caro.
A 683.000 € já estava a fazer um esforço.
Entretanto voltei ao banco.
Agora aprovam-me até 800.000 €.
Estou à procura de um imóvel de nível superior. »
Demasiado tarde.
Lição:
Ser demasiado ganancioso nos últimos 1–2% faz frequentemente perder 100% da venda.
Acompanhamento até à assinatura no cartório
A venda não termina no CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda).
Muitos consultores desaparecem após a assinatura do CPCV.
Eu não.
« Blindo » o processo administrativo até ao notário:
- Certificado energético atualizado
- Licença de habitação
- Caderneta predial
- Documentos do condominio (atas, regulamentos)
- Clearance fiscal (se vendedor estrangeiro)
- Coordenação banco comprador / notário / vendedor
O meu trabalho?
Verificar tudo desde o início. Sem surpresas a D-1 no notário.
Acompanhamento até ao fim
→ Coordenação com bancos, advogados, notários
→ Gestão de documentos e certidões
→ Resolução de imprevistos administrativos
→ Presença na assinatura da escrituraObjetivo: Garantir uma transação serena e segura, do início ao fim.
Com quem trabalho (e com quem NÃO trabalho)
Não aceito todas as angariações.
Trabalho apenas com quem está pronto para vender a sério.
✓ Trabalho com vendedores que:
- ✓ Vendem em Algés, Dafundo, Miraflores, Linda-a-Velha, Cruz Quebrada (a minha zona de especialização)
- ✓ Querem vender, não « testar o mercado » com um preço 20% acima da realidade
- ✓ Aceitam análise de mercado realista baseada em dados reais de cartório (Micro-SIR), não em sonhos
- ✓ Trabalham em exclusividade (não com 5 agências que publicam o mesmo imóvel 12 vezes no Idealista)
- ✓ Valorizam transparência e acompanhamento profissional (relatórios após cada visita, feedback em tempo real)
- ✓ Franceses/Espanhóis em Portugal que preferem um interlocutor francófono e hispanófono (ou que vendem à distância)
✓ Trabalho com compradores que:
- ✓ Procuram residência principal em Algés/Oeiras (famílias, casais, profissionais)
- ✓ Franceses/Espanhóis que se instalam em Lisboa e querem acompanhamento em francês ou espanhol
- ✓ Investidores sérios que procuram rentabilidade real, não « oportunidades milagrosas »
⚠️ Com quem NÃO trabalho
Se procura um consultor que prometa « o preço mais alto do mercado » só para assinar a angariação,
não sou eu.
(Resultado: 6 meses sem vender + frustração)
Se quer ouvir o que lhe faz prazer em vez da verdade,
não sou eu.
(Resultado: imóvel parado no Idealista durante meses)
Se pensa que publicar sozinho no Idealista é suficiente,
não sou eu.
(Resultado: visitas não qualificadas + perda de tempo)
Se trabalha com 3, 4, 5 agências ao mesmo tempo,
não sou eu.
(Resultado: confusão no mercado + nenhuma agência se envolve a sério)
Se recusa sistematicamente todas as propostas esperando o « comprador perfeito »,
não sou eu.
(Resultado: melhor comprador desiste + imóvel desvaloriza com o tempo)
Prefiro trabalhar com 3–5 clientes sérios que vendem
do que 15 angariações que ficam paradas 8 meses.
O que dizem os clientes que trabalharam comigo
Testemunhos reais de clientes em 2025
« Guillermo se ha comportado de manera excepcional conmigo, me acompañó en todo el proceso de compra del inmueble, ayudándome a aclarar dudas e incluso hasta dándome recomendaciones y llegado el momento de la compra el trato y su trabajo han sido impecables, siempre manteniendo la comunicación al día. La verdad es que lo recomiendo al 100% por su profesionalidad, conocimientos y trato. »
— Ismael Teixeira
✓ 3 visitas apenas
✓ Assinatura em 2 meses
« Gracias Guillaume por haberme ayudado a cumplir el sueño de la casa propia !! 🙂 »
— María Emilia Paliza
« Trabalhamos em parceria com Guillaume e foi tudo ótimo 👌 Os nossos clientes ficaram felizes! Recomendo »
— Carolina Garnier, Consultora Imobiliária
Um exemplo concreto
Situação inicial
O casal que precisava de espaço
A Mónica vivia num apartamento no Dafundo que se tornou pequeno após mais de 20 anos.
Queria vender para comprar uma moradia.
Sem a venda, nada avançava.
Problema: Não sabia por onde começar. Tinha medo de vender demasiado barato.
A solução
Off-market + Base de dados de compradores ativos
Quando comecei a trabalhar com a Mónica, lembrei-me imediatamente do Gonçalo.
Ele tinha visitado um imóvel meu há algumas semanas, mas que precisava de melhorias e acabou por ser descartado.
Perfil perfeito:
→ Procurava T2 em Algés e arredores
→ Orçamento correspondia
→ Crédito já pré-aprovado
→ Em pesquisa ativa
Liguei-lhe antes mesmo de publicar o imóvel nas plataformas.
Ele visitou. Gostou. Fez proposta.
A Mónica aceitou.
Entretanto, a Mónica confiou-me a procura de uma moradia perto de Cacém.
Encontrei. Visitamos. Coup de cœur.
Ela fez proposta. Foi aceite.
Cronologia
20 de junho – Recebo a angariação
25 de junho – Gonçalo visita e faz proposta
27 de junho – Mónica aceita
03 de julho – Visitamos a moradia em Cacém
22 de julho – Assinatura no cartório (venda apartamento Dafundo)
24 de julho – Assinatura no cartório (compra moradia Cacém)
25 de julho – 2 clientes felizes. Missão cumprida. Parto de férias 🙂
Resultado
35 dias. 2 transações. 1 venda + 1 compra.
Hoje a Mónica tem jardim, espaço e fins de semana tranquilos.
O Gonçalo tem o apartamento que procurava.
Para mim, isto é uma venda bem-sucedida.
Se chegou até aqui, provavelmente quer fazer as coisas bem.
Deixo-lhe isto.
35 dias da angariação à assinatura?
Não é sorte.
É saber exatamente o que se passa no mercado.
Antes de todos os outros.
Fique à frente do mercado
Informações sobre Algés que fazem a diferença.
Todas as semanas.