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Données réelles du marché : Micro-SIR octobre 2025 · Cruz Quebrada-Dafundo · Algés · Oeiras

J’ai vendu un T2 à Cruz Quebrada-Dafundo.
Prix initial : 395 000 €.
Prix final : 385 000 €.
Entre les deux : 90 visites.
J’ai testé trois méthodes différentes sur la même transaction.

Le premier méthode : accepter tout le monde sans poser de questions.
La deuxième : poser quelques questions basiques.
La troisième : appliquer un protocole rigoureux de qualification.

40 visites. Puis 35. Puis 15. C’est à la troisième tentative que j’ai vendu.

Les trois phases : de 40 visites à 15 visites

Phase 1 : Open House sans qualification (17-18 octobre)

13 octobre 2025. Je mets le bien en ligne.
Annonce soignée. Belles photos. Vidéo professionnelle. Descriptif clair. Prix de marché.
J’indique : visites uniquement les 17 et 18 octobre.
L’idée : concentrer les visites sur deux jours, faire un maximum de passages, vendre rapidement.
Résultat : avalanche d’appels.
Avalanche de messages sur Idealista.
Et j’ai accepté tout le monde. Sans qualification. Aucune.

Samedi 17, dimanche 18 : 40 visites en deux jours.
15 minutes par visite.
10 heures au total.
Résultat : 4 offres au prix de 395 000 €.

Offre 1 : l’acheteur perd son emploi.
Offre 2 : silence total au moment du CPCV.
Offres 3 et 4 : désistements sans raison claire.

Bilan : 10 heures. 0 vente.

Pourquoi ai-je accepté tout le monde lors de cet Open House ?

Parce que j’avais peur :

Peur de perdre LE bon acheteur.
Peur qu’en refusant une visite, je passe à côté de la bonne personne.
Peur de paraître trop exigeant.

C’est un blocage mental classique.
On pense : « Plus je fais de visites, plus je vends vite. »
C’est faux.

Plus vous faites de visites non qualifiées, plus vous perdez du temps.
Plus vous saturez votre agenda.
Plus vous empêchez les vrais acheteurs d’accéder rapidement au bien.

J’ai confondu volume et qualité.

Phase 2 : Qualification partielle après l’Open House

Après l’échec de l’Open House, j’ai changé de méthode. Pas parfaitement. Pas assez rigoureusement.
Mais j’ai commencé à poser des questions au téléphone.

Je demandais le budget.
Je demandais le délai d’achat.
Je demandais le type de bien recherché.

35 visites supplémentaires. 15 minutes chacune.
Résultat : 8 offres reçues. Les huit en dessous du prix demandé.
Le propriétaire voulait vendre au prix. Il a refusé les huit.
Bilan : plus de visites, plus d’offres, mais aucune au prix de marché.

Le problème ?

Je continuais à accepter des acheteurs sans crédit pré-approuvé.
Je continuais à ne pas présenter complètement le bien au téléphone.
Je continuais à poser des questions, mais pas les bonnes questions.

Phase 3 : Qualification rigoureuse avec protocole complet

Troisième tentative. Cette fois, j’ai appliqué une méthode complète :
Présentation détaillée du bien au téléphone. Avantages. Inconvénients. Tout.
Sept questions de qualification.
Avec la question décisive : le crédit pré-approuvé.
15 visites.
15 minutes chacune.
Résultat : 3 offres.
Deux en dessous du prix.
Une au prix : 385 000 €.
Acceptée. Vente conclue.

Bilan total des trois phases

Phase	Méthode	Visites	Propositions	Vente
Phase 1	Open House sans qualification	40	4 au prix	❌ 0
Phase 2	Qualification partielle	35	8 sous le prix	❌ 0
Phase 3	Protocole complet	15	3 dont 1 acceptée	✅ 1
Total		90	15	385 000 €

Temps total : 22,5 heures de visites.
Si j’avais appliqué le protocole de la phase 3 dès le début : environ 20 visites.
20 visites × 15 minutes = 5 heures.
Différence : 17 heures.

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Ce que les chiffres du Micro-SIR révèlent vraiment

Avant d’aller plus loin, parlons chiffres.
Parce que vendre un T2 à 395 000 € n’est pas une fantaisie.
C’est une donnée de marché.
Je ne me base jamais sur les prix d’Idealista.
Je me base sur les données du notariat : le Micro-SIR.
C’est le système qui compile les transactions réelles.
Pas les prix demandés.
Les prix réellement payés.

Zone Cruz Quebrada-Dafundo en octobre 2025

Prix moyen T2 : 384 269 €.
Intervalle T2 : de 256 950 € à 861 075 €.
Mon T2 à 395 000 € : +2,8 % au-dessus de la moyenne.

Parfaitement positionné.
Le Price Gap dans cette zone : -15,2 %.
Cela signifie que les annonces Idealista sont en moyenne 15 % au-dessus des prix réels de transaction.
Si vous vous basez uniquement sur Idealista, vous êtes déjà hors marché.
Le temps d’absorption, c’est-à-dire le délai moyen entre la mise en vente et le CPCV, est de 4 mois.
Avec une qualification rigoureuse dès le premier appel, il est possible de réduire ce délai à 18 à 42 jours.

Qui achète ici ?

Des familles qui veulent plus d’espace.
De jeunes couples avec le crédit jeune 100 %.
Des investisseurs pour la location, avec une rentabilité brute de 4,9 %.

La proximité de la gare.
Le Jamor.
Les commerces.
Les écoles.
L’accès direct à Lisbonne.

Mais il existe un autre profil qui se multiplie : les touristes immobiliers.

Ceux qui visitent sans crédit pré-approuvé.
Ceux qui disent : « Nous voulons acheter courant 2026. »
Ceux qui appellent pour un T2 alors qu’ils cherchent un T3.
Ce sont eux qui ont occupé 75 des 90 visites.

Le protocole de qualification : les 7 questions qui changent tout

Après 90 visites, j’ai compris une chose. La qualification ne commence pas par poser des questions à l’acheteur.
Elle commence par présenter le bien en détail. Complètement. Honnêtement.

Étape 0 : présentation complète et transparente du bien

Avant de poser la moindre question, je présente le bien. Je donne :

Les caractéristiques exactes : surface réelle, étage, ascenseur, état, charges de copropriété.
Les avantages : luminosité, proximité de la gare, balcon, vue, rénovation récente, calme…
Les inconvénients : pas de stationnement, vis-à-vis, travaux à prévoir, bruit de la rue, chauffe-eau…

Pourquoi ?
Parce que si l’acheteur découvre un défaut bloquant pendant la visite, j’ai perdu 15 minutes.
Si je lui dis au téléphone, on s’arrête là. Sans visite.
Transparence totale dès le premier appel.
Exemple : « Le bien est au 3e étage sans ascenseur. Est-ce que cela vous convient ? »
Si l’acheteur répond : « Ah non, sans ascenseur, cela ne m’intéresse pas », on s’arrête là.

Les 7 questions de qualification

Question 1 : les caractéristiques recherchées

« Ce T2 correspond-il à ce que vous recherchez ? Ou cherchez-vous autre chose ? »

Question 2 : le budget maximum

Je demande le budget maximum. Le vrai. Pas “autour de combien”.

Question 3 : le délai d’achat

Moins d’un mois = acheteur actif. Plus de 6 mois = touriste immobilier.

Question 4 : la localisation actuelle

Cela permet de vérifier la cohérence géographique.

Question 5 : les critères obligatoires

Vue dégagée ? Balcon ? Luminosité ? Si le bien ne remplit pas les critères, on s’arrête.

Question 6 : la réaction au prix

Si l’acheteur trouve le prix “exagéré” avant même de visiter, il ne fera jamais d’offre au prix.

Question 7 : le crédit pré-approuvé

C’est LA question clé.

✅ Crédit pré-approuvé = visite prioritaire.
⚠️ Crédit jeune 100 % sans pré-approbation = demander une simulation bancaire.
❌ Sans crédit pré-approuvé = pas de visite.

Ces 10 minutes au téléphone éliminent 90 % des visites inutiles.

Pourquoi le crédit pré-approuvé est décisif

Les chiffres du crédit immobilier au Portugal en 2026 expliquent beaucoup de choses.
En novembre 2025, le taux moyen du crédit immobilier au Portugal est de 2,82 %, selon la Banque du Portugal.
C’est la dixième baisse consécutive.
La durée moyenne est de 31,9 ans.
Le délai pour obtenir un crédit pré-approuvé ? Entre 2 et 4 mois.
Si l’acheteur n’a pas commencé cette démarche, il n’est pas prêt à acheter.

Le crédit jeune 100 %

Le crédit jeune 100 % attire beaucoup d’acheteurs. Selon la Banque du Portugal, en novembre 2025 :

Indicateur	Chiffre
Contrats signés	22 900
Montant utilisé	626 M€
Part de l’enveloppe utilisée	52,8 %
Validité	Jusqu’au 31 décembre 2026

Dans mes 150 appels, 50 % des acheteurs mentionnaient ce crédit.
Le problème ?
Beaucoup pensent être éligibles. Mais ils n’ont pas encore vérifié avec leur banque.
Résultat : ils visitent sans savoir s’ils peuvent réellement acheter.
Dans mes 90 visites, tous les acheteurs sans crédit pré-approuvé ont disparu.
Taux de concrétisation : 0 %.
Avec crédit pré-approuvé : 100 %.

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Les 3 profils qui ne concrétisent jamais

En qualifiant progressivement lors des phases 1 et 2, j’ai identifié trois profils récurrents qui ne concrétisent jamais.

Profil 1 : la banque propose moins que prévu

L’acheteur pensait pouvoir emprunter 400 000 €. La banque lui propose 320 000 €.
Il doit réorienter ses recherches vers des biens moins chers.
Perte de temps : mutuelle.

Profil 2 : la banque propose plus que prévu

L’acheteur pensait pouvoir emprunter 350 000 €.
La banque lui propose 450 000 €.
Il réoriente ses recherches vers des biens plus chers.
Perte de temps : mutuelle.

Profil 3 : l’acheteur “sans urgence”

Il visite. Il trouve le bien intéressant.
Mais il dit : « Nous voulons acheter courant 2026. »
Il ne rappelle jamais.
Un acheteur qui dit “nous ne sommes pas pressés” est exactement comme un vendeur qui dit “je ne suis pas pressé de vendre”.
Dans les deux cas, ils ne travaillent pas au prix du marché.

Ce que la qualification change concrètement

Le temps

22,5 heures de visites au total. 5 heures si j’avais qualifié dès le début.
Différence : 17 heures.
Plus de deux journées entières de travail.

Le contrôle

Pendant l’Open House : 40 personnes en 2 jours.

Des acheteurs qualifiés appelaient.
Certains sont venus.
D’autres ont acheté entre-temps ailleurs.

Les opportunités

Le temps d’absorption à Cruz Quebrada-Dafundo est de 4 mois.
Avec une qualification rigoureuse dès le premier appel, il est possible de descendre à 18–42 jours.
J’aurais pu vendre en 3 semaines. Cela a pris plusieurs mois.

Le stress inutile

Quatre offres sont tombées à l’eau en phase 1.
Huit offres ont été refusées en phase 2.
Des dizaines de visites avec des acheteurs qui ne concrétisent jamais.
Des allers-retours avec le propriétaire.
Tout cela pour une vente finale à 385 000 € au lieu de 395 000 €.
La différence ? 10 000 €.
Mais surtout : une méthode qui fonctionne.

Vingt visites utiles ou quatre-vingt-dix visites perdues ?

Voilà la vraie question : 90 visites dont 40 sans filtre, ou 20 visites qualifiées ?
Le refus de visites est un signal.
Il dit à l’acheteur : « Je respecte votre temps. Et le temps du vendeur. »
Il dit au marché : « Je travaille uniquement avec des acheteurs sérieux. »
Le Micro-SIR Cruz Quebrada montre que le bien valait le prix du marché.
Le Price Gap de -15,2 % montre que les annonces Idealista sont surévaluées.
Mon T2 à 395 000 € était à +2,8 % au-dessus de la moyenne de 384 269 €.
Il n’était pas surévalué. Il était dans le marché.
Avec une qualification dès le premier appel, je l’aurais probablement vendu au même prix. Mais en 18–42 jours. Pas en plusieurs mois.

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Résumé : comment qualifier un acheteur avant une visite

Étape	Action	Objectif
Étape 0	Présentation complète du bien : avantages + inconvénients	Éliminer les acheteurs qui découvriraient des défauts pendant la visite
Question 1	Caractéristiques recherchées	Éliminer les profils hors cible : T2/T3, ascenseur, état
Question 2	Budget maximum	Vérifier la cohérence entre le prix et le budget
Question 3	Délai d’achat	Identifier l’acheteur actif, ≤ 3 mois, ou le touriste, > 6 mois
Question 4	Localisation actuelle	Vérifier la cohérence géographique
Question 5	Critères obligatoires	Éliminer si le bien ne correspond pas
Question 6	Réaction au prix	Détecter une résistance au prix avant la visite
Question 7	Crédit pré-approuvé	Clé : 100 % de concrétisation si oui, 0 % si non

Résultat attendu :

→ 20 visites qualifiées au lieu de 90
→ 5 heures au lieu de 22,5
→ 17 heures économisées, soit 2 jours de travail

FAQ : questions fréquentes

Pourquoi présenter les défauts du bien au téléphone ?

Parce que si l’acheteur les découvre pendant la visite, vous perdez 15 minutes.
Si vous les dites au téléphone, vous gagnez 15 minutes.
Transparence totale dès le premier appel.

Pourquoi refuser des visites alors que cela pourrait être LE bon acheteur ?

Parce qu’un acheteur qualifié accepte de répondre à 7 questions au téléphone.
S’il refuse, ce n’est pas le bon acheteur.
Un vrai acheteur veut être qualifié. Cela accélère son achat.

Le crédit pré-approuvé est-il vraiment obligatoire ?

Oui. Dans mes 90 visites, tous les acheteurs sans crédit pré-approuvé ont disparu.
Taux de concrétisation : 0 %.
Avec crédit pré-approuvé : 100 %.

Combien de temps faut-il pour obtenir un crédit pré-approuvé au Portugal ?

Entre 2 et 4 mois. Si l’acheteur n’a pas commencé ce processus, il n’est pas prêt à acheter maintenant.

Le crédit jeune 100 % est-il automatique ?

Non.
Beaucoup pensent être éligibles. Mais ils n’ont pas encore vérifié avec leur banque.
Je demande toujours : « Avez-vous déjà une simulation ou un préaccord bancaire ? »

Combien de visites sont nécessaires pour vendre un T2 à Cruz Quebrada ?

Avec une qualification rigoureuse : environ 20 visites.
Sans qualification : 90 visites, comme dans mon cas pour ce T2.
Le temps d’absorption dans la zone est de 4 mois.
Avec une qualification rigoureuse : 18–42 jours.

Quel est le prix moyen d’un T2 à Cruz Quebrada-Dafundo en 2026 ?

Selon le Micro-SIR, octobre 2025, sur 138 transactions :

Prix moyen : 384 269 €.
Intervalle : 256 950 € – 861 075 €.
Le Price Gap, différence entre annonces et transactions réelles, est de -15,2 %.

Résumé

Vendre un T2 rapidement à Cruz Quebrada-Dafundo nécessite d’éviter l’erreur des 90 visites non qualifiées.
Le prix moyen d’un T2, selon le Micro-SIR octobre 2025, est de 384 269 €, soit -15,2 % en dessous des annonces Idealista.
Connaître le prix réel de transaction est donc crucial.
Le temps moyen de vente d’un appartement dans la zone est de 4 mois, mais il peut être réduit à 18-42 jours avec une qualification rigoureuse des acheteurs : présentation du bien + 7 questions, dont le crédit pré-approuvé obligatoire.
Résultat prouvé : 40 visites en Open House → 35 visites avec qualification partielle → 15 visites avec protocole complet = vente conclue.
100 % de concrétisation avec crédit pré-approuvé contre 0 % sans crédit pré-approuvé.
Ce protocole permet d’éliminer les touristes immobiliers qui ne concrétisent jamais.
La qualification téléphonique avant la visite réduit 90 visites à 20 visites utiles, soit 5 heures au lieu de 22,5 heures.

Envie d’aller plus loin ?

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